[原] 宏观行业要点
1. 5月以来经济短期企稳，主要体现在PMI、发电增速的反弹，出口连续两个月保持正增长，以及生产资料价格的回升。但我们认为经济企稳主因是低基数、稳增长政策的短期效应，因而持续性堪忧。从PPI走势看，与外需相关的油价企稳，而代表内需的煤价、钢价创出新低。此外6月上旬地产销量降幅扩大，也预示下半年经济仍不容乐观，下半年GDP增速可能降至7%以下。
与此同时，微刺激力度渐大。上周住建部、银监会、及总理均轮番喊话，支持稳增长。其中住建部称“还没有一个地方公开说要取消限购”，似默许了地方政府自行取消限购。而银监会表态调节贷存比，大力支持首套房，均意在增加信贷资金供应。而总理称要狠抓政策落实，确保完成经济社会发展主要目标任务，也是在激励中央和地方的落实稳增长政策的积极性。
从流动性观察，即便在季末的最后一月，回购利率依然维持在1年以来低位，钱荒难觅，表明央行仍在努力维持宽松流动性，以支持实体经济。但由于短期通胀出现显著反弹，5月CPI可能升至2.7%，因而也制约央行短期进一步放松。上周公开市场正回购加量，意味着短期内央行货币政策难更宽松，预测流动性短期稳定。
欧央行宣布降息至负利率，源于经济增长乏力，通缩风险加大。纵观行动迟缓的欧洲日本均深陷通缩泥潭，而大刀阔斧调结构的美国经济欣欣向荣。若中国仍是依赖不停刺激来稳增长，而改革迟迟未动，未来或重蹈欧日通缩的覆辙。
大类资产配置：12年上半年（类“衰退后期/伪复苏”）股市表现较好，12年中-13年中（类“过热期”）房地产表现最好，13年下半年（类“滞涨期”）货币表现最好。2014年以来债券市场表现较好，房价和理财产品收益率下降，呈现典型衰退期的大类资产表现特征。衰退的主要拖累力量源于地产链。虽然5月以来稳增长类政策不断，但债市表现继续优于股市，由此可见，资金的风险偏好仍较低，金融市场反映的现状是衰退特征延续。
与此同时，微刺激力度渐大。上周住建部、银监会、及总理均轮番喊话，支持稳增长。其中住建部称“还没有一个地方公开说要取消限购”，似默许了地方政府自行取消限购。而银监会表态调节贷存比，大力支持首套房，均意在增加信贷资金供应。而总理称要狠抓政策落实，确保完成经济社会发展主要目标任务，也是在激励中央和地方的落实稳增长政策的积极性。
从流动性观察，即便在季末的最后一月，回购利率依然维持在1年以来低位，钱荒难觅，表明央行仍在努力维持宽松流动性，以支持实体经济。但由于短期通胀出现显著反弹，5月CPI可能升至2.7%，因而也制约央行短期进一步放松。上周公开市场正回购加量，意味着短期内央行货币政策难更宽松，预测流动性短期稳定。
欧央行宣布降息至负利率，源于经济增长乏力，通缩风险加大。纵观行动迟缓的欧洲日本均深陷通缩泥潭，而大刀阔斧调结构的美国经济欣欣向荣。若中国仍是依赖不停刺激来稳增长，而改革迟迟未动，未来或重蹈欧日通缩的覆辙。
大类资产配置：12年上半年（类“衰退后期/伪复苏”）股市表现较好，12年中-13年中（类“过热期”）房地产表现最好，13年下半年（类“滞涨期”）货币表现最好。2014年以来债券市场表现较好，房价和理财产品收益率下降，呈现典型衰退期的大类资产表现特征。衰退的主要拖累力量源于地产链。虽然5月以来稳增长类政策不断，但债市表现继续优于股市，由此可见，资金的风险偏好仍较低，金融市场反映的现状是衰退特征延续。
2. 国土资源部下发14年稀土和钨矿开采总量控制指标，稀土和钨看涨。而不再下达锑矿控制指标。
3. 房地产高频数据（5.30-6.5）：48 大城市一手房成交套数合计环比下降30.2%，累计同比下降15.0%，一手房受端午节假日因素影响大幅下降。18 大城市二手房成交套数合计环比下降28.2%，累计同比下降44.5%。13 大城市可售住宅去化周期47.4 周，较上周上升1.7 周。全国土地成交额累计同比上升7%，成交面积累计同比下降13%，土地溢价率16.97%，继续下降。
4. 人口周期是影响房地产拐点的长期因素。从年龄结构和消费习惯上来看，25-45岁通常是置业高峰年龄，其中25-34岁是一次置业需求，35-44岁是二次置业需求。60岁以后则进入养老阶段，对医疗、保健、娱乐等消费的需求远远大于置业投资的需求。
我国目前已经步入到了老龄化社会中，而从主要置业的人口年龄占比来看，一次置业，即25-34岁的人口占比将在2019年前后达到第一次峰值拐点，而第二次置业的人群，即35-44岁的人口占比则在2005年达到峰值后，在2021年之前都呈现逐渐下滑的趋势。
从日本、韩国的经验可以发现，人口年龄结构的拐点对房地产的量、价均有明显的影响。日本每千人新屋开工数在1970年代达到了峰值，同时，25-44岁人口占比也在相同的阶段达到了拐点。1990年日本步入人口负债期的阶段，即工作人口（15-64岁）占比的拐点，房价出现拐点，滞后于新屋开工数的拐点。韩国也有类似的经验，其每千人新屋开工个数的拐点大约在90年代出现，而25-45岁人口占比则在90年代末期出现拐点。
我国目前25-45岁人口占总人口比重在2000年达到峰值35%，目前约29%，预计到2040年左右这一占比会下降到20%，而目前每千人新屋开工面积还在上升的过程中，预计伴随着未来20年置业人口占比的迅速下滑以及老龄化加速，房地产投资增速可能遭遇长周期的下滑。
我国目前已经步入到了老龄化社会中，而从主要置业的人口年龄占比来看，一次置业，即25-34岁的人口占比将在2019年前后达到第一次峰值拐点，而第二次置业的人群，即35-44岁的人口占比则在2005年达到峰值后，在2021年之前都呈现逐渐下滑的趋势。
从日本、韩国的经验可以发现，人口年龄结构的拐点对房地产的量、价均有明显的影响。日本每千人新屋开工数在1970年代达到了峰值，同时，25-44岁人口占比也在相同的阶段达到了拐点。1990年日本步入人口负债期的阶段，即工作人口（15-64岁）占比的拐点，房价出现拐点，滞后于新屋开工数的拐点。韩国也有类似的经验，其每千人新屋开工个数的拐点大约在90年代出现，而25-45岁人口占比则在90年代末期出现拐点。
我国目前25-45岁人口占总人口比重在2000年达到峰值35%，目前约29%，预计到2040年左右这一占比会下降到20%，而目前每千人新屋开工面积还在上升的过程中，预计伴随着未来20年置业人口占比的迅速下滑以及老龄化加速，房地产投资增速可能遭遇长周期的下滑。
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原文出自: 开拓者量化网 | http://www.tb18.net/news/article/70556.html
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